【案情】
上诉人（原审被告）：肖启明
被上诉人(原审原告)：何建屏
案由：其他合同纠纷
　　广州市豪贤路35号901房原为广东省二轻联发房地产开发总公司（以下简称二轻联发公司）所有。因二轻联发公司拖欠他人款项，被法院强制执行依法拍卖上述房屋。何建屏参加竞买，以94000元不交吉价买受。2004年4月22日，广州市国土资源和房屋管理局向何建屏出具《房地产权证》，其中记载：权属人何建屏，房地座落东山区豪贤路35号901房。建筑面积37.41平方米。肖启明是原广州市豪贤路43号房屋的承租人，二轻联发公司征用拆迁该屋后，与其签订了《房屋拆迁安置协议》，安排其回迁入住豪贤路35号901房，但双方没有签订租赁合同。2004年6月16日，何建屏向广州市东山区法院提本案诉讼，诉称：要求肖启明迁出上述901房，并向其清交自2004年3月12日起至迁出之日止的私房成本租金。被告辩称：其是原本市豪贤路43号房屋的承租人，广东省二轻联发房地产开发总公司征拆该屋后，安排其回迁入住上述901房。其现有居住困难，要求与原告继续维持原租赁关系。其另对901房有优先购买权。故不同意原告诉请。
　　【审判】
　　广州市东山区人民法院审理后认为：广州市豪贤路35号901房是原告以94000元不交吉价购买，并已经房管部门办理房地产转让登记手续，是合法取得。故原告对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。鉴于原告是以不交吉价取得上述房屋，该屋现由被告户居住使用，故原告应酌情给予被告一段搬迁时间。原告是于2004年4月22日起合法取得上述房产所有权，故原告主张收益权应以其取得房产所有权之日起计，并应从该日起参照房管部门评定的私房住宅标准租金收取被告暂住期间的房屋使用金为宜。原告要求按私房住宅成本租金额计收被告房屋使用金依据不足，不予支持。至于被告对该901房是否享有优先购买权是属另一法律关系，不予调处。据此，依照《中华人民共和国民事通则》第四条、第七十一条的规定，该院于2004年7月28日作出判决：一、被告户应自本判决发生法律效力之日起一年内自行搬迁，将广州市豪贤路35号901房腾空交还原告。被告暂住期间应参照房管部门评定的私房住宅标准租金向原告交纳房屋使用金。二、被告应自本判决发生法律效力之日起15日内向原告支付自2004年4月22日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金（参照房管部门评定的私房住宅标准租金计）。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。
　　一审判决后，何建屏、肖启明均不服，均向广州市中级人民法院提起上诉。何建屏上诉称：一、本案讼争房屋是依法被拍卖的，上诉人作为买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。据此，上诉人作为被拍卖房屋的新业权人，有权要求被上诉人从其向拍卖行购买该房（2004年3月12日）时起计收房屋使用金。二、依照穗国房字（2001）174号文件第三条规定，上诉人出资购买了讼争房屋，该房屋由公房转变为私房性质，上诉人要求被上诉人按成本租金标准即每平方米13.5元向其交纳房屋使用金合理合法。综上，故上诉请求二审法院改判房屋使用金从拍卖购买该屋之日起计收，另房屋使用金标准按住宅成本租金额计收。
　　肖启明上诉称：一、依据《中华人民共和国合同法》第229条之规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。据此，上诉人与原房屋产权人（二轻联发公司）所形成的租赁关系应当继续有效。上诉人与原房屋产权人签订了《房屋回迁协议》，协议已约定将本案争议的房产作为回迁房租赁给上诉人使用，租赁价格依据广州市政府公布的公有房屋租赁价格计算。因此，被上诉人继承原出租人的权利和义务，不得无故要求解除合同。二、上诉人享有争议房产的优先购买权，被上诉人取得该房产权的行为不确定。上诉人在租赁该房屋期间，出卖该房产时未通知上诉人，使上诉人失去了法律赋于其优先购买权，被上诉人取得该房产行为的法律效力待定。因此，被上诉人不是该房产的真正合法的所有权，无权要求上诉人搬出该房屋。三、被上诉人在买受该房产时已知道该房产己出租给他人使用。依据《拍卖法》之规定，拍卖行对拍卖标的物已尽告知义务，被上诉人在知晓该房屋已租赁给他人使用的情况，购买该房屋这已充分说明被上诉人已接受了原出租人的租赁行为。综上所述，故请求二审法院依法撤销原审判决或发回重审，以维护上诉人的合法权益。
　　广州市中级人民法院经审理后认为：本案讼争的豪贤路35号901房是何建屏以94000元不交吉价格向拍卖行购买的，何建屏已取得该屋的《房地产权证》，故何建屏对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于何建屏在2004年4月22日才取得《房地产权证》，其从该日起才对该房享有合法权利，故何建屏上诉要求肖启明从其向拍卖行购买该房之日即2004年3月12日起计收房屋使用金依据不足，不予采纳。原审判决肖启明从2004年4月22日起交纳房屋使用金正确，予以维持。
　　关于何建屏上诉要求肖启明按成本租金标准（即每平方米13.5元）交纳房屋使用金问题。根据广州市国土局、广州市房地产管理局、广州市物价局2001年7月30日联合发布的穗国房字【2001】174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》规定，成本租金是指超过住房分配控制面积部分的租金，以下情形按成本租金标准计算租金：1、已参加房改的干部职工住房面积达到其分配面积标准下限，另租住的公房；2、已参加房改的干部职工住房面积未达到其分配面积标准下限，另租住公房，其居住的公房总面积（含已房改的）超过住房分配面积标准的部分（换算为使用面积）；3、已享受货币分房补贴的干部职工；4、超过住房分配面积标准的部分（换算为使用面积）。据此规定，成本租金的适用范围仅对参加房改或享受货币分房补贴的干部职工适用，原告要求被告按成本租金标准向其交纳房屋使用金依据不足，不予采纳。
　　关于肖启明要求在讼争房屋继续居住问题。由于肖启明与二轻联发公司之间仅签订《房屋拆迁安置协议》，双方并没有签订租赁合同，亦没有约定租赁期限；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，何建屏作为新产权人有权要求其搬迁；肖启明以"买卖不破租赁"为由要求在讼争房屋继续居住依据不足，不予采纳。至于肖启明上诉主张优先购买权的问题，由于该主张与本案所处理的房屋搬迁问题不属同一法律关系，肖启明在原审时亦未就此问题提出反诉，原审判决对此不予调处并无不当，予以维持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，程序合法，应予维持；上诉人何建屏、肖启明的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，该院于2004年11月19日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案案情事实清楚，不存在疑难问题。但本案中有一个房产庭审判实践中常见的问题值得探索一二。即：承租人对法院拍卖的房屋是否具有优先权？尽管本案中因为被告没有提出优先购买权的反诉，从而使得法院得以绕开这个难以回答的问题对本案做了判处，但是该问题在立法上一直没有明确，在审判实践中也做法不一。拍卖房屋中，承租人的优先购买权是否需要保障，又能否得到保障，如果要对其保障，又应保障到什么程度，这些棘手的问题都是审判实践中不能回避的问题。
　　2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。同时第16条规定：拍卖过程中，有最高价时，优先权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人，如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。显然，该规定的出台，旨在保障承租人的优先购买权。首先，其要求法院在拍卖的时候，必须履行一定的通知义务，即在拍卖前必须以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人。同时，也承认了优先购买权人可以在最高价的时候要求购买的权利。但是，这些规定仅仅只是一种权利的赋予，却没有规定权利不能保障的时候当事人如何寻求救济，换言之：假设法院在拍卖前没有履行通知义务，导致房屋被他人购买，承租人能否主张房屋买卖无效，对该损失又能向谁主张赔偿？这些相应规定都缺空的情况下，该规定的可操作性还值得商榷。故此，有些国家（如德国）就直接明确规定：对于强制执行或者从破产基金中的出卖，不得行使先买权，自然也就不存在随后的困惑了。
　　首先，就拍卖房屋已经交易过户，承租人能否主张买卖合同无效并藉此要求拥有该房屋产权，需要考究物权的效力以及承租人所享有的优先权是何种权利。现今，关于承租人是否可以主张已经交易过户的拍卖房屋行为无效，存有两种观点：第一种观点认为，按照物权公示行为，第三人通过其与被告的物权转让行为，已经善意合法的取得了房屋的所有权，承租人不能再行主张优先购买权。第二种观点认为，承租人可以依据优先购买权，请求法院宣告拍卖行为无效，在同等条件下可以取得房屋的所有权。笔者认为，基于物权的根本特征，第一种观点更具有法律依据和现实意义。房屋交易过户，显然是一个物权变动行为。一旦被拍卖的房屋交易成功，房屋过户到竞买人名下，竞买人就拥有了对该房屋的物权（即所有权）。物权，是一种对世权，其最显著的特征就是能直接支配一定的物，并得以享有排他的权益。物权行为具有无因性和独立性。尽管物权行为的发生是基于一定的债权原因，但是一旦物权转移，其即独立于债权行为，并不因为债权行为的无效而无效。举例而言，如果一宗房屋买卖交易中，卖主甲已经将房屋卖给了买主乙，并签订了买卖合同，但并没有转移产权。随后，因为买主丙出的价格更高，甲遂将房屋卖给了丙，同时，将房屋过户到丙名下。在这样的情况下，尽管甲和丙的房屋买卖合同应属无效，但是，基于物权行为的无因性和独立性，该房屋只能归丙所有，乙无权取得该房屋的所有权，只能就买卖合同不能履行一事请求甲给予赔偿。
　　其次，承租人对于房屋所享有的权利是基于租赁关系而享有的占有和使用的权利，这种权利是基于债权而产生的，尽管出于稳定社会关系和保障承租人利益的考虑，设定了优先购买权这一法律制度，但笔者以为这种优先购买权的效力也仅得以对抗债权，而不能对抗物权。换言之，优先购买权的存在可以使房屋买卖合同归于无效，但是并不能使善意取得房屋所有权这一行为无效。这样的制度设计，才符合物权行为和债权行为是可分的理论，也是保证房屋流转交易安全的必要。
　　综上，笔者认为房屋拍卖中，承租人基于优先购买权可以主张买卖合同的无效，但是房屋交易过户之后，承租人就只享有请求赔偿的权利，并不能请求取得房屋所有权。解决了承租人在房屋拍卖中可以享有的何种权利之后，还需要研究的一个问题就是：如果承认拍卖中承租人的优先购买权，因法院拍卖之前没有履行相应的通知义务，承租人无法行使优先购买权所蒙受的损失，承租人应该向谁主张赔偿呢？是向房屋所有权人还是国家主张赔偿？显然，这也是一个两难问题。现实中产生的问题往往超出法律规定的范围，在实施法律时，不仅仅需要法官严格依法判处，还需要充分发挥自身的决策力和平衡力，方可很好的解决审判中面临的疑难问题。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　撰搞人：李民    来源于广州审判网